近年，物业服务行业逐渐从关注规模增速回归到锤炼内功，越来越多的物企将高质量发展作为战略方向，在平衡管理规模与服务质量的同时，更加积极探索适合自身特点的发展路径，聚焦优势领域。

金茂服务凭借其稳健的经营策略和高端的服务品质，厚植于公司在高端住宅、写字楼、商场、产业园区、城市运营等领域的长期耕耘，锻造出独具特色的高品质服务和高效的运营管理能力，在波动的市场环境下依然保持业绩稳健增长，逐渐走出一条具有自身特色的高质量发展之路。

3月26日，金茂服务(HK:00816)发布2023年年度业绩报告。报告期内，金茂服务实现收入27.04亿元，总收入同比增长11.0%；合约面积10642万方，较去年同期增长31.7%，在管面积8421万方，同比增长48.1%。

寻求有质量的增长，市场竞争力韧性提升

中指研究院数据显示，2023年物业行业上半年营收增速持续放缓。业内人士认为，经历了前期粗放式增长后，伴随着行业增速的放缓，物企逐步改变经营策略，由“重规模增长”转变为“重持续经营”，由“高速增长”转为“高质发展”，节奏更稳健而可持续。

2023年，金茂服务韧性发力规模再上台阶，报告期内第三方在管面积占比提升至46.6%。从2021年至2023年，在管面积的复合增速高达52.1%，充分展现了金茂服务在物业管理行业的稳定水准。

有质增速是金茂服务的差异化之处，通过聚焦高能级城市，显著提高了金茂服务业绩增长的稳定性。年报数据显示，金茂服务在管面积高能级城市占比达到约90%。

在项目外拓方面，金茂服务进一步提质增效，市场竞争力显著增强。2023年新签约项目中签约面积同比大幅增长74%，签约项目一二线城市占比83%。通过坚持细化拓展标尺，严把项目准入的原则，金茂服务年内招投标市场竞争斩获多个优质项目，并成功收购了优质标的圣瑞物业，实现了有品质的规模提升，进一步巩固了金茂服务在高端物业服务领域的竞争优势。

金茂服务认为正是坚持高质量的发展和审慎的规模发展理念，加之自身独特的差异化优势，让金茂服务在行业整体增速放缓的情形下，依然保持稳健增长。

营收结构持续优化，各业务板块稳步发展

随着行业进入新发展周期，物业行业由粗放转向精细化，行业集中度持续增强，金茂服务充分发挥自身优势，基础物管、社区增值、非业主增值三大业务持续精进，彰显韧性。同时，通过盘活存量、做优增量，延长服务增值链，金茂服务以资产经纪、空间资源、美居业务、社区生活等服务内容创造业绩增长的“新曲线”。

2023 年，金茂服务营收结构进一步优化，非周期业务稳中有进，收入同比增长 18.8%。其中，报告期内实现基础物管收入15.7亿元，同比增长30.5%，持续夯实了主营业务基本盘。盈利方面，金茂服务毛利率 27.6%，净利率 12.7%，均保持了较高水平。

此外，2023年通过精益管理，全面提升管理效率，金茂服务年内销管费用率降至11.4%，有效降低了经营成本。依托优质的经营底盘和精细化运营管理策略，金茂服务保持了稳健的财务状况，经营性现金流净额达4.5亿元，彰显了金茂服务稳定高潜特征，确保其在物业赛道的持续发展势头。

深入打造高品质服务、城市运营服务，建立差异化护城河

高端服务的本质是理念上的差异，包括对客户需求的理解和对管理动作的出发点不同。高端服务需要扎扎实实在客户看得到和看不到的地方坚持长期的高频率服务。当客户“未说出的诉求”被悄无声息地满足和解决时，高品质服务的重要性就体现得淋漓尽致。

2023年金茂服务更加精准聚焦高端物业服务市场、深挖高品质服务护城河。将VOC+VOE体系全面铺排应用，通过客户体验官、员工体验官、触点场景和即评二维码，更精细化还原客户声音；与400呼叫中心和工单系统联合形成客户体验改善的前置闭环；进一步缩短品控稽核周期，严抓投诉制度执行落地，开展专项品质提升行动，推动服务品质持续提升。

金茂服务凭借高品质管理服务能力，获得了市场与客户的充分认可，全业态客户满意度水平保持90分位，并荣获2023中国物业服务百强企业TOP15、2023中国物业企业服务力百强企业TOP10、2023中国上市物企增长速度TOP1、2023中国上市物企投资潜力TOP3等殊荣。

物业服务从“千人千面”到“千城千面”，金茂服务的差异化竞争优势，根植于30年的厚积薄发。1993年成立伊始至今，金茂服务在形态多样的多元服务中，逐步形成了全业态布局下多元化的物业管理组合以及同城协同、区域协同的综合服务能力。

如果说，在城市住房刚需时代，物业服务普遍被认为低门槛、易复制，因而容易被替代。而超高层写字楼、产业园区甚至更广阔的城市空间中提供物业服务，则因为涉及更多的专业化难度和更复杂的作业环境，有着更高的门槛和壁垒。金茂服务认为，城市的运营管理不仅要提供基础服务，还要具备将多个专业的服务力量集成并协调关系的能力。因此，2023年金茂服务在博物馆、奥特莱斯等领域树立了一批优质项目，在基础服务之上，针对项目需求及特色打造出一系列专业化、定制化的服务方案。

在青州博物馆，金茂服务秉承“人性化+精细化+无打扰”的服务理念，为客户提供包括高效清洁、优质工程维修、高标准消控及安全管理在内的五位一体的一站式服务。

在北京房山的首创奥特莱斯，面对相比普通的购物中心，体量大、店铺多、业态全、车流客流集中、节庆活动多等特点，金茂服务因地制宜，并充分结合业主、商家以及顾客三方的需求，不断摸索积累商街管理经验，接管一年多来整体出租率上升至99%。

在南京栖霞区尧化街道，金茂服务以盘活国有闲置资产为突破口，围绕尧化科技大厦的装修改造投入以及后期的楼宇招商运营，撬动辖区内其他物业服务需求，持续探索城市长效治理模式，并打造出“运营+物业”的尧化模式。如今，该项目已涉足六大服务场景，包括资产运营、空间资源、社会治理、环卫绿化、市政公园养护等，在“盘活运营”的同时也提升了当地居民、企业的生活办公体验，尧化模式”在当地有口皆碑。

IFM服务挖深掘实，发掘业绩增长新动力

实际上，金茂服务的业务特点和差异化优势，让其天然具备了深耕企业非核心业务的IFM(综合设施管理)赛道的能力。核心业务发展稳健，业务类型丰富且横跨多个行业，市场需求不断释放，使得秉持全业态、全周期、全场域优势的金茂服务已将IFM作为公司业务新的发掘点。

接管雄安城市服务项目后，金茂服务将业务聚焦在雄安城市环境改善、城市管理赋能、资产运营管理等城市综合运营服务，陆续承接商写、医疗、码头以及雄县城市公共区域管理。

在大型集约化化工厂泉州石化，金茂服务接入了生产区和家属区园区，在安全、保洁、中控等基础服务之上，更提供食堂团餐、餐车接送、会议服务等后勤服务，满足了企业多样化的需求。

在上海，金茂服务针对哪吒汽车全球总部的旗舰体验中心、智能研发中心、数据中心、服务中心四大战略功能，提供秩序安保、会务接待、行政服务、工程支持等综合服务。

与此同时，金茂服务积极培育工程增值服务新增长点，实现智慧工程业务对外输出。其中，“双碳”业务的占比持续提高，能源管理咨询和降碳解决方案取得重要突破。

相对于传统物业管理而言，IFM表达了一种新的发展理念，这需要从人与空间出发，通过IFM凸显人的价值，提升人的生活体验和工作中的创造力，并通过人与环境的相互协作最终实现企业绩效。金茂服务始终认为，全周期、全场域服务不是做无限的扩张，而是聚焦于高品质住宅、高品质商写、高品质园区，协助业主解决问题。金茂服务正在生产性服务业的广阔市场中崭露头角。

纵观2023年全年，在坚持“高全新快”的战略定力下，金茂服务构建高品质服务和城市运营服务的护城河，在市场波动环境中，依然实现稳中有升，走出差异化的高质量发展之路。站在第四个十年发展的新起点的2024年，金茂服务将“高全新快”战略升级为“1245”战略，继“远航计划” 之后，还将启动“领航计划”，全力打造高端物业管理和城市运营服务企业。同时，全面升级公司战略，以产品、投资和运营“三创标”行动，驱动公司治理能力和经营水平再上新台阶。金茂服务将以“品质卓越、有质增长、精益高效、市场认可”的行业形象，为客户、股东、社会、员工创造更多可持续的价值。